МненияВИЖ ВСИЧКИ

Добромир Ганев, Национално сдружение „Недвижими имоти“: Купувачите трябва да бъдат особено внимателни при покупка на имоти на зелено

12 февруари 2019 | 09:02

Снимка: Радио „Фокус“ – Варна

Добромир Ганев, председател на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти“, в интервю за Радио „Фокус“ – Варна.


Фокус: Какви данни са отчетени на пазара на недвижими имоти през последното тримесечие на 2018 г.?
Добромир Ганев: През последното тримесечие на 2018 г. се отчита спад в обема от сделки в страната. Интересни са данните, с които разполагаме за последното тримесечие на 2018 година и си заслужава да бъдат обсъдени. Това, което се наблюдава е, че почти навсякъде има спад в обема от сделки, сключени на пазарите в съответните градове. Това важи за абсолютно всички основни пазари. Спрямо последно тримесечие на 2017, през 2018 г. спадът във Варна е 5%, Бургас – 11%, София – 3%, Пловдив – 8%, Стара Загора – 1%, Русе – 13%. Като цяло за страната тримесечието е със спад от 5 %.
Фокус: Някъде в страната отчита ли се ръст в обема от сделки?
Добромир Ганев: Ръст отчитат единствено малките градове като Враца, Габрово, Кърджали, Перник и Плевен. По принцип четвъртото тримесечие на всяка една година е силно, в края на годината се активизират покупко-продажбите. Данните обаче сочат, че инвеститорите, банките, купувачите и продавачите трябва да преценят много добре състоянието на пазара, да търсят експертно мнение, защото времето вече ще е от значение за реализацията на една сделка.
Фокус: Какви са данните за Варна?
Добромир Ганев: Във Варна има ръст на пазара на недвижимите имоти на годишна база. Въпреки сведенията от последното тримесечие на 2018 година, които показват спад в обема на сделките, на годишна база данните за пазара на труда са позитивни. Един тримесечен период показва някаква тенденция, но в крайна сметка нормалният период, който трябва да се анализира в рамките на пазара на недвижимите имоти, е поне 6-месечен, годишният е най-добър. В рамките на годината имаме по- позитивни данни, само 1 % е спадът за годината за цялата страна. Във Варна спрямо 2017 година има ръст, тъй като едно от тримесечията беше много силно. Ръстът на сделките във Варна за годината е 7%.
Фокус: А какви са данните в другите големи градове в България?
Добромир Ганев: В София не се отчита ръст, а в Бургас има спад на годишна база. В Пловдив ръстът е от 1%. Виждате, че ръстовете се забавят. Това е в рамките на логичното, след няколко годишен постоянен подем на пазара може би вече преминахме пика.
Фокус: Намалява ли платежоспособното търсене във Варна?
Добромир Ганев: Платежоспособното търсене във Варна не намалява. Купувачите не намаляват като брой, офертите на банките са все още добри, лихвените проценти са добри, икономическото състояние на домакинствата е много добро, доходите се увеличават, макропараметрите са много добри в страната и това подклажда желанието на купувачите да бъдат активни. Освен това, част от дребните инвеститори може да предприемат действия по спазване на своите спестявания поради невисока, но повишаваща се инфлация. За пръв път от четири-пет години имаме положителна инфлация около 3%. Това не е много, но все пак е катализатор на някой процеси на пазара на имоти.
Фокус: Рискована ли е покупката на имот на зелено?
Добромир Ганев: Хората трябва да бъдат особено внимателни при желанието си да придобият имоти на зелено, особено в много ранна фаза. На пазарите в големите градове вече се предлагат проекти, който даже нямат разрешение за строеж. Покупката на зелено е обичайно с по- добри цени, с по-добри условия, но и рискът е по-висок. Тази покупка е оправдана тогава, когато има много сериозна инвестиционна компания- партньор. Инвеститорът е със стабилни позиции, с осигурено финансиране. Тогава, когато финансирането разчита само и единственото на продажба на зелено, рискът е изключително голям и аз не препоръчвам на гражданите да подхождат към подобни покупки.
Фокус: Какъв е ръстът на започнатото ново строителство във Варна?
Добромир Ганев: 63% е ръстът на започнатото ново строителство във Варна през деветмесечието на 2018 година. Това, което трябва да притеснява най-вече инвеститорите и банките в някаква степен, е много големият обем от строителство, който се реализира през деветмесечието на 2018 година. Данните са изключително показателни. Давам няколко примера, за да привлечем вниманието на гражданите, на потребителите, на купувачите, както и на инвеститорите, да бъдат много внимателни при желанието си да придобиват имоти на зелено. Във Варна ръстът на започнатото ново строителство през деветмесечието на 2018 година е 63%, което е разгърна площ от 324 000 кв. метра започнато ново строителство.
Фокус: Какви са другите важни показатели за състоянието и тенденциите при жилищното строителство?
Добромир Ганев: Друг много важен показател за състоянието и тенденциите при жилищното строителство са издадените разрешения за строеж. При него за този период има ръст около 40% спрямо деветмесечието на 2017 година. Този ръст се изразява в още около 350–400 000 кв. м. Само за едно деветмесечие имаме около 750-800 000 кв. м предвидено и започнато ново строителство. Това оказва натиск на пазара и на цените. Нашите очаквания за следващата година са все още да има ръст на цените. Поради тази активност и добро състояние на икономиката, на доходите, на заетостта в страната все още да има лек ръст, но той е доста забавен. Това ще бъде не повече от 2- 3 %. Като имате предвид, че последните данни за страната са около 7%.
Фокус: Какъв е ценовият диапазон за покупка на имот?
Добромир Ганев: Средната цена на имотите в различните райони на Варна е много е различна. Грешна посока на разсъждение на собственици и купувачи е да се търси средна цена. Всеки имот трябва да има собствена оценка от експерт, за да бъде максимално справедлива и за да бъде имотът най-добре представен и позициониран на пазара. Ценовата ножица се движи от 550-600 евро до над 2000 евро в по-квалитетни райони, с много сериозни инвестиции в сградите. Горната граница над 2000 евро е за много малко на брой имоти. Това са изключения и има няколко сгради, които се предлагат на тази цена във Варна.
Фокус: Кои са най-желаните райони за закупуване на имот във Варна?
Добромир Ганев: Районите „Младост“ и „Възраждане“ привличат интерес, защото притежават добра инфраструктура. Варна е така географски разположена, че дори крайните квартали не са толкова далеч разположени. Транспортната инфраструктура е достатъчно добра и ще става още по-добра след завършването на мащабните ремонти. Това дава добра възможност с един по-нисък бюджет да се придобива собственост в уж крайните квартали. Грешно са наречени крайни квартали, защото са с много голяма близост. В почти всички райони има интерес. По- голямото строителство вече се изнася дори извън широкия център, защото през последните 30 години от старта на новата икономическа обстановка, по-голяма част от централните парцели бяха застроени. Централните райони като „Гръцка махала“, „Генералите“, Икономически университет, дори бившото Лятно кино „Тракия“ вече няма много възможности за застрояване. Голяма част от строителството е съсредоточено в „Младост“, „Трошево“, „Бриз“, „Траката“. Това са интересни райони за купувачите и по тази причина се развива строителството.
Фокус: Каква е средната цена, при която се сключват сделки във Варна?
Добромир Ганев: Средната цена, при която се сключват сделки, не е значително променена и варира от 50 до 100 хиляди евро. Има и желание за придобиване на имоти на по-големи стойности от 100-120 хиляди евро. Има и отделни сделки за по- големи имоти
Фокус: Какви апартаменти се търсят във Варна?
Добромир Ганев: Масовото търсене е на едностайни и двустайни и по-рядко на тристайни апартаменти. Има и много желаещи, които искат да придобиват имоти на цени под 50 хил. евро. По тази причина се развива строителството и в по-крайните квартали, където парцелите и цената на земята е по-ниска и има възможност инвеститорът да предложи по- добра цена.
Фокус: Какви са данните за изминалата година за имотите в черноморските общини?
Добромир Ганев: Основните купувачи на имоти в черноморските общини вече са българите, поради по-добрите цени, които се предлагат от инвеститорите. Българските черноморски общини са важен пазар на недвижими имоти. Надяваме се и руските граждани скоро да се завърнат след като тяхната икономическа ситуация в страната се подобри и техните доходи се покачат. Данните за цялата изминала година показват много сериозен обем от сделки в черноморските общини. Цифрите показват ръст от 8 % при сделките в Несебър, например. Обемът от сделки е 4500, което говори за изключително сериозен пазар. Градът е на шесто или седмо място от окръжните градове по обем от сделки. В Каварна също се наблюдава ръст от 10%, а в Балчик от 2%. В град Бяла има спад от 10%, но там са реализирани 1600 сделки. Това е много сериозен обем от сделки, които се осъществяват на пазара на черноморските общини, на т.нар ваканционнни имоти, въпреки че много рядко се ползват за ваканции. По – скоро се използват за дългосрочно ползване. И в Поморие има спад от 2 %, но сделките на годишна база са 1500.
Фокус: Важна част от продажбата на имот ли е намирането на добър консултант?
Добромир Ганев: Всички играчи на пазара на недвижимите имоти- и купувачи и продавачи е добре да намерят консултант, които да е и техен партньор. Добрата световна практика на развитите пазари е да се избере добре информиран партньор.
Фокус: Какви са сроковете за продажба на жилища?
Добромир Ганев: За продажба на жилища сроковете зависят от експертната оценка, до колко тя е експертна и доколко не се основава на емоциите на продавачите. Голяма част от продавачите предлагат имотите си на цени, които считат, че трябва да получат, но пазарът не винаги ги приема. Всеки собственик има право да обяви имота си на каквато цена предпочете и да го оцени на каквато цена желае. Експертното мнение дава възможност на продавачите да получат информация за реалната справедлива пазарна стойност към настоящият момент. Така че дори излизайки на пазара с по-висока стойност продавачът на имот да знае, че вероятно ще сключи сделка на нивата на които един добър експерт е казал. Ако продажбата се стартира на по-висока стойност ще се загуби повече време. Когато очакванията за пазара вече не са за такъв ръст, дори може би в някой случаи и за спад, времето има значение и може да донесе по-големи загуби. Получаването на точна експертна оценка на един имот за продажба е едно от най-важните неща.
Фокус: Важна ли е самата подготовка на имота при продажба?
Добромир Ганев: Друг съществен фактор според него е и подготовката на имота. Собствениците бъркат, когато предлагат имота си в лошо състояние, нечист вид и неподреден. Има основни правила, които всеки един консултант в сферата на недвижимите имоти ще подготви, ако бъде потърсен подобен такъв.

Сияна БУХЛАРСКА